아이브파트너스 / 정영남 대표

정부와 여야는 초당적인 정책으로 부동산 PF 문제의 심각성에 대한 경각심을 가지고 시장 논리에 맞게 구조조정을 통한 다이어트로 시장과 기업의 펀더멘털 강화에 우선해야 한다.    

정부의 정책은 희망과 기대에 기대어서 펼쳐선 아니된다. 

여러가지 최극단적인 시나리오의 상황을 가정해서 매우 보수적인 정책을 짜야 한다. 

마치 특정계층에 대한 지원인거마냥 포퓰리즘으로 더이상 국민세금과 서민 이자로 집값을 떠받치며 폭탄돌리기식의 특정계층을 이용한 꼼수 정책은 지양해야 한다.  

작년 특례보금자리론 43조원에 이어 또 올해는 신생아특례대출을 5억까진 1% 저리로 27조를 정책자금으로 지원한다고 한다.  

저출산 정책자금이란 명목으로 지원하는 거라고는 하지만 결국 비싼 주택시장을 젊은층들에게 전가하여 빚으로 집값 하방 압력을 떠받치기식의 무책임하게 포장을 한 포플리즘 정책으로 밖에 안 보인다. 

상대적으로 취약한 젊은층들을 상대로 일석이조 조삼모사 정책인 셈이다. 

한국의 부동산 PF 대출잔액이 작년 말 기준으로 134조가 넘는데 심각한건 이 중에서 미착공된 PF가 30%이다. 

PF대출 금리만 10%정도 되는데 계속 이자가 누적되서 PF가 더욱 증가한다. 134조 중, 본PF외에 땅을 사기위해 시행사들이 대출받은 브릿지론만 30조이다.

예전엔 미분양후에 시작해도 평균 분양률 55%정도 올랐는데 이제는 분양해봤자 10~30%정도 밖에 안될거니까 아예 진행조차 못하는 것이 문제이다.

예전과 비교해서는 PF는 양적인 것도 문제이지만 질적인 차원이 매우 큰 문제이다.

그렇다면 부동산 PF문제의 근본 원인은 무엇인가?

집값의 하락인지, 정부 정책의 문제 였는지.

둘다 아니다. 근본 원인은 시행사와 건설사들이 땅을 너무 비싸게 매입한 것이다.

그래서 가격이 안 오르고 분양이 안될거 같으니까 시작도 못하고 있는 것이다.

시장이 안좋아서 그렇게 된것이 아니라 그렇기에 시장이 안 좋아진 것이다.

정책이 단순히 채권 만기 연장해주고 이자 후불해 준다고 해서 시장을 부양할 순 없다. 

문제만 더 커질 것이다. 정책엔 어디까지나 한계가 있고 시장의 추세를 거스를 순 없다. 

시기의 문제이지. 어차피 터질건 터지게 되어있다.

서민혈세와 이자로 마약처방 그만하고 차라리 메스를 대야 한다.

물론 수술을 잘 해야겠으나, 안타깝게도 이 정부에는 유능한 금융경제 전문가가 있는지 의문이다.     

이 문제를 해결하려면 누군가 책임을 져야 한다. 

과욕과 허황됨이든 어떤 이유로든간에 금융기관 돈으로 땅을 비싸게 샀으면 거기에 대한 책임을 져야한다. 

시장 상황 분석이나 자금 능력 등, 여러모로 능력도 안되면서 돈도 없이 빚내서 비싸게 땅을 산 시행사들은 말할것도 없이 당연히 문닫고 그에 대한 보증으로 우발채무가 높은 시공사들 중 몇몇은 디폴트 되는 수순은 불가피하다. 

부실 현장들은 경매나 공매를 통한 자산 매각으로 청산 과정에 돌입해야 한다.   

정부가 지급보증 형태로 끌고가서 절대 해결 될 수 있는 문제가 아니다. 

이 과정이 반드시 있어야 부동산 PF 문제가 풀릴 수 있다. 

그래서 땅이 싸게 나오면 다른 업체가 이 땅을 매입해 분양가를 낮춰서 분양하는 등의 시장 생태계에서 자연스럽게 문제를 해결해야 한다.

2008년 금융위기때에도 미분양으로 인해 

100대 건설사중에 30%(30개)가 워크아웃에 들어갔다. 그 후 주택시장이 회복했다.

그런 과정에서 일부 제2금융권에서 몇몇 금융기관들이 책임을 피할 순 없을 것이지만 현재 금융사들 중에 대형 금융기관들은 그 정도는 충분히 대비하고들 있고 감내 가능할 수 있다고 본다.

그렇게 해서 그나마 땅값 회수하고 우량 현장을 제외 한다하면 손실액은 134조원 중에 1/4 정도 수준인 30~40조 정도다. 이 정도 가지고 금융 시스템이 무너지지 않는다.

또한 건설투자가 90년대는 GDP대비 30% 수준이었지만, 작년말 기준 13%로 과거에 비해 건설부문이 국내 경제에 차지하는 비중이 많이 줄어서 PF부실이 저성장 국면에서 성장률은 더 낮춰질 수는 있겠으나 국가위기 상황까지는 가지 않는다.  

다만, 자본적정성이 괜찮은 금융기관들은 버틸 수 있겠으나 증권사는 본PF에서 20조 정도중 대부분이 후순위 채권으로 문제 발생 여력이 클 수 있다.

현재 대형 증권사를 제외한 대부분의 중소형 증권사나 저축은행들은 돈이 없다.

특히, 저축은행들은 2년째 적자로 자본 유동성이 떨어져 있는 상태로 대손충당금을 겨우겨우 맞추고 있는 실정이다. 1순위라 하더라도 분양률이 저조하면 당연히 리스크가 크다.

금융 당국에서도 대손충담금 비율을 갑자기 급하게 올릴 수 있는 메시지를 던질 수 있다.

그렇게 되면 당기손익에서 빼서 대손충담금을 맞춰야 되는데 순이익이 없는 적자상태에서 맞출수 없으니 자본금에서 빼와야 한다. 

또 그렇게 되면 BIS 비율인 자기자본비율이 낮아져 자본적정성 기준에서 미달되거나 권고 될수 있다.

저축은행들의 BIS비율은 7~8%인데 11%미만으로 떨어지면 금감원에서 권고 대상이 될 수 있다. 그러면 유상증자를 해야 하고 새로운 주인을 찾아야 된다. 

구조조정 과정에서 여기에 인벌브된 몇몇 중소형 증권사나 저축은행, 캐피탈사는 무너질 수 있을 것이고, 매각 물량등으로 M&A 익스포져는 불가피할 것이다. 

어쩔수 없이 거쳐야 할 시장 논리이고 과정이다.  

건설사에 이어 금융사로 번지는 PF부실화가 시작에 불과한 지금 시점 정부의 가이드가 매우 중요하다. 더이상 지체해서는 안된다. 타이밍이 중요하다.

태영건설 뿐 아니라 작금의 PF부실화에 연관된 모든 주체들에 대해 시장 논리에 맞게 시장에 맡겨야 한다.

사회적 약자나 젊은층들을 파고들며 서민들에게 더이상 빚을 유도하지 말아야 한다.

최근 지속된 레버리지 정책은 마약 처방과 다를 게 없어 보인다.

집이나 부동산은 부채를 일으켜 수요를 충족하는데 이미 우리나라 가계부채가 외환위기때 GDP대비 50%에서 현재는 100%를 넘었다. 

현재 OECD 국가들 중 가계부채 순위가 3위이다.

한국의 가계부채는 더이상 늘리면 안되는 임계치까지 온 현재 상황에선 더이상 레버리지가 정책의 선택지가 되어서는 안된다.

스스로 자구 노력은 하지 않고 오히려 과욕으로 서민들을 상대로 높은 집값의 이익을 더 많이 취하려는데 왜 정부가 국민세금과 이자로 보존해 줘야 하는가?!

부동산 시장 좋을 때 황무지에서 봉이 김선달식의 오류된 시장 판단으로 남의 돈 빌려서 빚과 거품으로 돈 벌다가 빚지고 어려워지니 빌린 돈 안갚고 배째란식으로 무작정 도와달라는 건 무슨 경우인가.

수익은 독식하고 고통은 분담하자는 모순이야말로 민주 자본주의 시장에 대한 시스템 오류이며 반칙이고 부정이 아니겠는가. 

또한 이것이 국민 대사기단의 대사기극이 아니고 무엇이겠는가?!

정부는 이번 태영건설에 대한 정부의 지침으로 이후 터지는 부실 현장들의 가이드가 될 수 있음에 대한 경각심을 갖고 냉철하게 마일스톤을 세워야 한다.